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房地产开发企业是房地产开发经营活动的组织者和承担者，担负着开发过程的组织、指挥、协调 与控制的职能。房地产开发是指取得土地使用权并在其上改造、生产和建设的过程，它的根本原料是 土地，它的产品是不动产（包括土地和建筑物）。经营是指在开发的全过程中运筹资金、开辟市场、 组织指挥生产、进行销售和服务的经济活动。从房地产开发企业的职员组成、业务特点看，这类企业 是间接的生产指挥者，是向顾客提供房地产产品和服务的经营者，而不是实物产品的生产者。 房地产开发企业应处理好企业与外部的关系，包括企业与 、企业与企业、企业与顾客之间的 关系，企业绝大多数职员从事的工作也是处理和协调这种关系。 房地产开发企业的对外经营活动是通过内部管理来实现的。围绕经营活动所进行的计划、指挥、 协调、监督和检查等工作就是ISO9000族质量管理和质量保证标准所指的对象。因此，房地产开发企 业的贯标认证应侧重于经营质量和服务质量，而非针对实物产品——房产品的质量。 房地产开发企业的内部行为和活动过程 ISO9000认证的重点是房产品质量，也是企业管理和贯标认证的终目标。从表面看，房地 产开发企业派出的专门人员或委托工程监理公司到施工现场进行质量监督，对施工组织设计和施工工 艺工序进行的确认和改进，对直接影响房产品实体质量的人、机、料、法、环五大因素进行的监督管 理，对产品的过程质量进行的检查（隐蔽工程检查、中间验收等），对终产品进行的多道验收（竣 工验收、交付验收和综合验收等），似乎是房地产开发企业参与了实物产品的生产，并对自己经营的 房产品实体质量进行了直接调控。其实，即使房地产开发企业在施工现场查出了质量批漏，改进了施 工工艺，提高了房产品实物质量，也不意味着这种现场监督检查是房产品质量提高的决定因素，房产 品实物质量的形成过程也不会成为房地产开发企业的内部过程或与分承包方的共同生产过程。 不论是过程控制、检验和试验、不合格品控制、纠正和预防措施要素，都是针对企业的内部过程 和活动。房地产开发企业与施工承包方及顾客的联系主要通过合同的形式实现：通过采购合同完成与 承包方之间的产品交付、资金支付、信息联系和反馈；通过销售合同完成与顾客之间的产品交付、资 金支付、信息联系和反馈等。因此，房产品实物质量的形成过程是在房地产开发企业内部过程之外完 成的，不是房地产开发企业贯标认证的重点，其重点是内部行为和活动过程。 企业监督管理行为属于采购的范畴 房地产开发企业与分承包方签订的工程承包合同规定，分承包方有要求发包方进行隐蔽工程质量 验收检查的权利，也赋予了发包方有随时检查分承包方作业质量和进度的权利。同时，合同也规定了 分承包有完成施工作业、交付房产品的义务，发包方有向分承包方支付酬金的义务。所以，合同的执 行过程对房地产开发企业来讲是一种采购过程。 ISO 9000族标准规定了采购要素，其中有采购验证的要求。房地产开发企业对施工现场的监督检 查就属于这种采购验证的行为，只不过因为建筑的产品特性不同于一般产品，这种采购验证过程相对 复杂、特殊和重要。房地产开发企业对所有隐蔽工程的验收、中间的工程检验和竣工验收等都是对采 购产品质量的确认和验证行为，与一般普通产品的进货检验和采购验证的性质相同。 房地产ISO9000认证应将其所从事的施工过程质量控制、进度控制和投资控制归入采购控制要素。 根据监理合同完成对监理方所提供服务的采购 开发商聘请监理公司来履行对房屋质量的控制是一种趋势。监理方与房地产开发企业签订监理委 托合同，规定由房地产开发企业支付酬金，由监理方代表房地产开发企业完成施工监理任务。 监理委托合同也属于采购的范畴。施工承包合同采购的是包括承包方服务在内的实物房产品，监 理委托合同采购的是一种由监理方提供的服务。因此，应通过委托合同，把本属于房地产开发企业的 采购及采购验证工作转化为企业的外部过程。同样，施工合同中规定的应由房地产开发企业承担的对 房产品的采购验证责任，绝大部分也可以通过委托合同由监理方承担。所以，房地产开发企业在贯标 认证中应该谨慎而正确地处理好对监理方所提供服务的采购控制。 提高开发经营的服务质量 房地产开发企业是经营企业而非生产企业，虽然提供的是质量要求高的房产品，但改变不了经营 服务的根本性质。就像施工承包和监理委托一样，房地产开发企业主要通过一系列合同间接完成工作 过程，如地质勘测委托、工程设计委托、形象策划委托、市场调查委托、动迁和征地委托、销售和物 业管理委托等。随着房地产市场的发展和分工的日益专业化，许多过程都将越来越多地通过委托专业 机构来完成。房地产ISO9000认证应越来越侧重于对合同的管理，通过对企业履行合同过程的质量的 控制，达到间接控制实物产品质量的终目的，更好地为顾客服务。

ISO50001能源管理体系介绍添加时间：2014-10-0410:10:18浏览： 一、什么是ISO50001 ISO50001能源管理体系是由ISO国际标准化组织的ISO/PC242能源管理委员会进行制定。ISO/PC242的秘书处由美国(ANSI)、中国(SAC)、巴西(ABNT)、英国(BSI)的ISO成员合作伙伴组成。42个成员国参与了这次标准的制定，而另外的10个成员国则作为观察者。 二、ISO50001标准介绍 该文件主要基于ISO管理体系标准的共同元素，保证与ISO9001（质量管理）和ISO14001（环境管理）保持 的兼容性。ISO50001将会提供以下帮助：将能源效率纳入管理办法的框架中；更好地利用现有能源消耗资产；制定标准、测量、记录和报告能源强度改进及其预计的对削减温室气体(GHG)排放量的影响；能源资源的透明管理和交流；能源管理的 做法和良好的能源管理行为；评估并确定新能源效率技术的实施和其优先顺序；通过供应链促进能源效率的框架；和温室气体排放削减计划有关的能源管理改进。ISO50001正处于国际标准草案（IDS）阶段，并邀请ISO各国成员组织在5个月投票期内对标准文本进行投票和评议。如果DIS投票通过，修订的文件将会成为终的国际标准草案（FDIS）在各个ISO成员国运行。FDIS投票通过后，ISO50001将在2011年初作为国际标准公布。 三、ISO50001标准八项原则 总要求--降低能源消耗，完成节能目标。 1、领导作用：统一目标---态度决定一切，领导是关键； 2、全员参与：组织之本---创造节约型环境的动力(电缆工艺、锅炉、配电)； 3、协调一致：与法规、标准、体系一致，职能明确； 4、过程方法：资源、活动按过程管理，提高工效； 5、系统管理：与目标、能源因素和管理的相互关联过程进行管控，注意接口； 6、事实决策：数据、信息---决策，注意异常点； 7、持续改进：降低消耗是永恒的主题，精细化管理、计量是关键； 8、环境友好：社会责任、社会贡献。 四、ISO50001标准特点 1、全过程控制用能过程（采购、贮存及使用等）、生产运营过程（生产、管理和生活过程）以及新产品和过程设计，对能源因素进行识别、控制和管理，以降低能源消耗、提高能源利用效率的目的； 2、运营PDCA 3、融合性与QMS、EMS、OHS管理原则一致，对象及目的不同； 4、不改变组织应负的法律责任--认证的基本要求； 5、未对管理绩效提出 要求根据组织自己的技术、经济、和人员素质等因素 可以达到的能源绩效（如用能单元），只要达到标准的基本要求，也不能保证组织取得 效果； 6、未对组织所提供的产品中的能源消耗和能源利用效率提出要求，但标准提倡从产品的整个生命周期考虑能源消耗和能源利用效率，包括产品本身（家电）； 7、注重节能技术和方法的应用--采用低成本和无成本节能技术，可减少能源消耗的15%-30%； 8、充分结合能源管理特点如将难以统计、节能技术、能源基准和标杆、倡导使用新能源、可再生能源和清洁能源等纳入体系要求。 五、实施能源管理体系标准的意义 1、有利于促进 能源方面法律法规、政策、标准和其他要求的实施。建立能源管理体系标准能够有效地将组织现有的管理制度与相关的法律法规、政策、标准以及其他的能源管理要求有机结合，形成规范合理的一体化管理体系，使组织能够科学的强化能源管理，降低能源消耗、提高能源利用效率，促进组织节能减排目标的实现。 2、有利于组织将节能工作落到实处。这是由于传统的能源管理方式，只解决了谁来做、做什么的问题，而如何做、做到什么程度，主要由执行者凭个人的经验甚至意愿来决定，导致有些节能工作不能达到预期的效果，更不可能实现能源管理的持续改进。通过系统地建立一套科学合理且具有可操作性的能源管理体系，能够大大减少工作中的随意性，提高能源管理工作的系统性和整体水平，同时，还可通过能源管理绩效评价，达到持续改进的目的。 3、有利于及时发现能源管理工作中职责不明确、程序不规范、结果不清楚等问题，为建立和完善相互联系、相互制约和相互促进的能源管理体系结构提供保障。能源管理体系标准将强化工作到位、责任落实，一切工作要结果的管理要求，通过挖掘节能潜力以及查找能源管理工作中的问题，不断的降低组织能源消耗、提高能源利用效率，从而实现组织的能源方针和能源目标。分享到：上一篇：下一篇：